這故事發生在一座老學校里。有這麼一座廢棄宿舍樓，都荒廢三年啦，傳說這里頭有個紅衣學姐的鬼魂。
話說在一個晚上，午夜十一點四十分，四個年輕人跑到這布滿蛛網的廢棄宿舍樓里。落清、富二代陳昊、林驍，還有甦瑤。落清手里攥著手機，手機屏幕的幽光映出另外三張年輕的臉。陳昊叼著電子煙，拿著手電筒，那光柱在牆上的涂鴉上掃來掃去；林驍正忙著調試直播設備，把鏡頭對準走廊盡頭那扇貼滿符紙的門；甦瑤呢，在把玩一個從舊貨市場淘來的銅鈴鐺，紅繩纏在她那縴細的手腕上，看著就像一道新鮮傷口。
落清的手指踫到鏡面的時候，整層樓的溫度“唰”地就降下來了。她瞅著406宿舍門框上那斑駁的血手印，身後傳來甦瑤的嗤笑聲“這破樓都廢棄三年了，哪有什麼紅衣學姐？”
陳昊踩滅煙頭，說“開始吧，按老規矩，順時針輪轉喊名字。”他們要玩四角游戲，這游戲規則簡單，四個人分站房間四角，第一個人走向相鄰角落輕拍人家肩膀，被拍的接著傳遞。要是出現沒人的角落卻還有腳步聲，那就說明有第五個“人”加入了。
正玩著呢，鈴鐺聲突然響起來。落清猛地一回頭，就看見甦瑤手腕上的紅繩不知啥時候松開了，銅鈴正往那貼滿符紙的房門滾去。陳昊彎腰去撿鈴，這時候林驍的直播畫面突然雪花亂飛，彈幕上瘋狂刷著滿屏血字【她來了】
緊接著，第二聲鈴響從天花板傳來。林驍的攝像機“啪”地摔在地上，鏡頭裂成了蜘蛛網一樣。陳昊用手電筒一照牆角，媽呀，那多了個蜷縮的人影，濕漉漉的長發遮住臉，校服裙擺還滴著暗紅的液體。甦瑤想尖叫，可那聲音卡在喉嚨里出不來，她發現自己手腕被紅繩勒出深紫的淤痕，而銅鈴竟憑空出現在紅衣身影的腳邊。
落清一下子喊出“周蔓”這個名字，所有人都僵住了。原來三年前有個學姐周蔓跳樓自殺，檔案里死亡時間正是午夜十二點零七分。這時候陳昊突然掐住自己脖子，臉漲得紫紅，青筋都暴起來了，就好像有雙無形的手在勒他。林驍去拉他，結果自己也跟著懸空浮起來，後腦勺重重撞上天花板。
落清抓起銅鈴就往樓梯跑，身後傳來甦瑤淒厲的哀嚎。她在轉角鏡中一瞧，媽呀，紅衣女人貼在自己背後，腐爛的手指穿透鏡面，正輕輕撫摸她的後頸。
落清跑到醫學院解剖室，那福爾馬林的味道直往鼻子里鑽。她這才看清銅鈴內側的銘文，竟是用血寫的生辰八字。在檔案室泛黃的報紙里，她找到了真相。原來周蔓不是自殺，她被三個男生鎖在實驗室三天，求救聲還被當成惡作劇。第四天清晨人們發現她時，她的十指指甲全掀翻在門上。
這時候銅鈴在落清掌心發燙，紅衣女人出現在停尸櫃的玻璃門上。她校服口袋掉出一張合照，上面是年輕時的陳昊父親和另外兩個男人，背景就是這棟宿舍樓。
落清把銅鈴按在鏡面，說“你要找的不是我們，害你的人十五年前就死了。”鏡中女人的臉突然裂開，黑血從七竅往外涌。整棟樓開始震顫，無數冤魂的哭嚎從地底傳來。落清明白了，周蔓的怨氣早和這棟吞噬過十二條人命的凶樓融為一體了。
到了頂樓天台，風卷著紙灰。落清看著逼近的紅衣女人，突然搖響銅鈴，大喊“你等的仇人在這里！”她扯開背包，三塊沾著墓土的靈牌“ 當”砸在地上，上面正是當年施暴者的名字。
紅衣學姐發出野獸般的嘶吼，靈牌瞬間爆裂成木屑。落清趁機把銅鈴拋向半空，那鈴舌竟自動撞擊出招魂調。無數蒼白手臂從地面伸出來，拽住紅衣女人的腳踝往地縫里拖。
落清握住從鈴身抽出的桃木簽，這是周家祖傳的引魂簽，說“該走了，學姐，他們在地獄等了你十五年。”紅衣女人最後看了眼宿舍樓，化作青煙鑽進銅鈴。等晨曦穿透烏雲，廢墟里就只剩四枚生銹的校徽，上面分別刻著四個失蹤學生的名字。
三個月後，落清站在新落成的圖書館前。焚燒凶樓那晚，她在灰燼里找到本燒焦的日記，首頁貼著周蔓和男友的合照，那男生和林驍長得一模一樣。銅鈴靜靜躺在背包里，偶爾發出細微嗡鳴，就好像在提醒她有些因果，終究得活人來償還。
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