我︰“大師，最近我想在徐家匯商圈找個合適的鋪位開店，可實在是毫無頭緒，您能給我指點指點嗎？”
大師︰“在徐家匯商圈找鋪位，得有一套系統的方法。首先，我們得學會戰略卡位，鎖定那些‘毛細血管級’的黃金點位。”
我︰“‘毛細血管級’黃金點位？這是什麼意思呀？”
大師︰“簡單來說，就是別只盯著那些天價的核心鋪位，要抓取次級輻射區的高性價比點位。比如，你可以打開百度或騰訊地圖的熱力圖，在工作日下午3點和周末晚8點這兩個時段，截取徐家匯的人流密度圖。重點標注主干道分流點，像美羅城到太平洋數碼二期之間的支路，還有商務 居住過渡帶，比如南丹東路沿線的小區底商。”
我︰“原來是這樣，通過熱力圖來找潛在的好位置。那還有其他方法嗎？”
大師︰“當然有，還可以采用競品包圍戰術。在你目標的細分領域，比如咖啡或者輕食行業，在地圖上標記出所有競爭對手的位置。然後去尋找那種‘扎堆但非飽和區’，就像港匯廣場背後的廣元西路，那里既有流量，又不會像商場里那樣承受高昂的租金。”
我︰“這個方法確實不錯。不過，找到位置後，怎麼判斷這個鋪位好不好呢？”
大師︰“這就需要逆向篩選，24小時排除‘垃圾鋪’了。評估有幾個重要維度，首先是自然流量質量，不是看數量哦。在工作日上午10點蹲守目標鋪位，統計路過人群的停留率，要是他們邊走邊看手機，那基本就是無效流量。還要看看手提購物袋的比例，這能判斷消費意願。”
我︰“原來是這樣，那其他維度呢？”
大師︰“還有視覺狙擊點，站在馬路對面看店鋪，3秒內能不能被ogo吸引，你可以用手機拍視頻回放來驗證。另外，下午西曬會不會導致櫥窗反光，這在夏季可是致命傷。”
我︰“確實，這些細節很容易被忽略。還有別的要注意的嗎？”
大師︰“當然，隱形成本陷阱也得小心。檢查電箱容量夠不夠支持設備升級，很多老鋪位的電箱容量常常卡在30k以下。還有消防通道，看看有沒有被物業違規佔用，這可是開業審批的雷區。”
我︰“太感謝您了，這些信息太有用了。那找到合適的鋪位後，談判的時候有什麼技巧嗎？”
大師︰“談判的時候，得制造‘非你不可’的壓價籌碼。比如采用數據碾壓的方法，你可以說‘我監測了本鋪位過去2周人流動線，工作日下午5 7點主客流是從地鐵站c口往南走，但貴鋪正對綠化帶形成視覺盲區，這解釋了為什麼前三個租戶都做不滿8個月。’最好再配合熱力圖打印件。”
我︰“這個方法很有說服力。還有別的話術嗎？”
大師︰“還可以用痛點置換，‘您堅持35元平天的報價是基于三年前的行情，但現在徐家匯寫字樓空置率18.7數據來源︰戴德梁行q2報告），我可以接受這個價格，但要求改成流水抽成模式，這對業主才是真正避險。’”
我︰“嗯嗯，確實能說到業主的痛點上。還有別的談判技巧嗎？”
大師︰“還有時間綁架，‘我的設計團隊已經完成本鋪位的3d改造方案展示ipad效果圖），如果今天簽意向書，下周就能進場施工，確保您趕在國慶消費季前收租。換其他租戶至少要浪費45天空置期，按現租金算您損失超過6萬。’”
我︰“學到了！那在執行過程中，還有什麼要注意的嗎？”
大師︰“執行保障也很關鍵，要有一套特種兵式鋪位偵查流程。準備好工具包，像高德地圖開發者版api，可以抓取周邊800米人群畫像；沿街店鋪電表掃描儀，能判斷真實經營時長；還有商鋪產權查詢app，查查有沒有抵押或者糾紛史。”
我︰“這些工具听起來很專業。那具體的偵查節奏是怎樣的呢？”
大師︰“可以按照這個節奏來，早上7點到9點，觀察早高峰人流來源，判斷是否依賴辦公樓群；中午11點半到1點半，記錄午間消費峰值，看看外送電動車的聚集數量；晚上8點到10點，做夜光能見度測試，評估天然廣告位的價值。”
我︰“太詳細了，大師您真的太厲害了。不過我有點擔心，談判的時候業主說別人出價更高怎麼辦呢？”
大師︰“這時候你就直接打開手機展示周邊空置鋪清單，說‘張先生，虹橋路921號剛掛牌的鋪子面積更大且租金低12，如果您堅持這個條件，我現在需要過去驗鋪了。’然後起身整理文件，70的業主會在你走到門口時讓步。”
我︰“哈哈，真是太實用了，太感謝大師您的指導了！我對找鋪位有信心多了。”
大師︰“不客氣，祝你能找到合適的鋪位，生意興隆！”
喜歡2025重生之我做上海商鋪中介請大家收藏︰()2025重生之我做上海商鋪中介書更新速度全網最快。